Especialistas alertam para riscos de “tokens sem lastro” e defendem papel central dos cartórios na tokenização imobiliária

Em debate sobre os rumos da tokenização no mercado imobiliário e financeiro brasileiro, o presidente do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), Juan Pablo Correa Gossweiler, fez um alerta direto: o país precisa evitar o avanço do chamado “token voador” — ativos digitais sem lastro, sem supervisão estatal e com riscos frequentemente minimizados pelo entusiasmo tecnológico.

O alerta ocorreu durante painel que reuniu os advogados Marcos Oliveira, Marcos Mares Guia e Lucas Carapiá. Os participantes destacaram problemas que já começam a aparecer no setor, como propostas de fracionamento digital de imóveis à margem do sistema registral, tentativas de transferir propriedade por plataformas privadas e a resolução do Cofeci — posteriormente suspensa pela Justiça — que permitiria negociações tokenizadas fora do registro oficial, criando um fluxo paralelo de transações.

Cartórios como eixo da confiança

Para Gossweiler, qualquer inovação precisa respeitar pilares básicos do Estado de Direito: centralização das informações na matrícula, publicidade, presunção de veracidade e tutela estatal. Ele lembrou que a confiança histórica nos cartórios, comprovada por pesquisas como as realizadas pelo Datafolha, é o principal fator de segurança jurídica e o que impede a pulverização de sistemas informais.

O presidente da Anoreg-PB, Carlos Ulysses Neto, reforçou a mesma linha. Segundo ele, modernizar é essencial, mas não às custas da segurança jurídica. “A escritura pública e o registro continuam sendo as únicas formas capazes de transformar vontades privadas em efeitos jurídicos plenos”, afirmou. Para Neto, quem opta por negociar fora do registro permanece vulnerável a penhoras e restrições, além de não conseguir exercer plenamente a propriedade.

Modelo técnico do ONR

O painel também apresentou o desenho operacional que o ONR estuda para integrar tokenização e segurança registral. O modelo prevê tokens lastreados em direitos reais (Livro 2) e em direitos obrigacionais com eficácia real (Livro 3), operando em redes permissionadas. A liquidação final ocorreria na matrícula, momento em que o token seria extinto — garantindo autenticidade, rastreabilidade, KYC/KYT e trilhas de auditoria.

Os advogados destacaram que essa arquitetura evita que redes distribuídas se transformem em vias de fraude, disputas de titularidade e aumento de judicialização.

Inovações à vista

Gossweiler também anunciou medidas que devem consolidar essa integração tecnológica:

• Novo e-Protocolo (julho de 2026), preparado para receber usucapião extrajudicial e retificação compulsória;

• Pesquisa Prévia Nacional (janeiro de 2026), que substituirá consultas fragmentadas por um único pedido nacional;

• Mapa Nacional do Registro de Imóveis, já adaptado ao Provimento 195 e apto a localizar matrículas por georreferenciamento.

Encerrando o debate, o presidente do ONR resumiu a mensagem central: “Direito de propriedade não é um clique — e a tokenização só fará sentido se nascer ancorada no registro público”.

Por Paraíba Master